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房抵贷不良债权投资实务要点简析

律师看点 2020-07-03 15:16网络整理admin

  

房抵贷业务由于抵押物属于住宅类房产,具有较高安全性,故一直是银行、类金融机构、互金平台竞相争抢的业务宠儿。但去年以来,由于政策调控、楼市变化、互金监管等多方面原因,互金平台房抵贷不良债权慢慢开始集中暴露出来,下半年有可能呈井喷之势。本文,笔者想围绕互金平台房抵贷不良债权投资,谈几点自己的理解和意见,欢迎一起讨论交流。
一、互金房抵贷类不良债权即将进入高发期
笔者判断互金房抵贷类的不良债权即将进入高发期,主要出于以下几点原因:
1. 融资综合成本过高
互金平台的资金一般均来自于线上自然人投资人,前几年,在互金平台缺乏准入门槛的情况下,平台野蛮生长的情况非常严重,平台为了吸引投资人在平台投资,除了给到投资人高额利息收入以外,还会给渠道高额返点,再加上营销和运营费用,借款人承担的融资综合成本基本都在年化20%以上。而这种平台在设计自己的产品时,为了增加资金端投资人的投资信心,降低临时获客成本,往往会以各种形式进行明担保或者暗担保。一旦借款端借款人逾期,投资人利息加上各种渠道成本,平台将承担极大的兑付压力。
2. 业务扩张速度过猛
由于平台前期融资成本高,加上坏账率控制并没有达到预期。如果平台不在短时间内迅速扩大业务规模,利润覆盖不了坏账和运营成本,则平台发展将难以为继。因此,近几年,以房抵贷为主要业务的平台为了迅速抢占市场,短时间内迅速扩大业务规模,甚至不惜为扩大业务规模而降低风控标准。例如,在标的区域选择上,从开始只做中环以内住宅(别墅除外)放宽到外环以内住宅(含别墅)都做;在标的类型选择上,从开始只做一抵放宽到银行一抵在先的都做;在风控手段选择上,从开始只做有备用房的放宽到唯一住房的都做。随着平台业务规模的迅猛扩张,风险也在不断的集聚和放大。
3. 业务模式过于复杂
很多互金平台由于没有放贷和资管业务的金融牌照,不具备放贷资质。因此,在开展房抵贷业务的过程中,要么通过平台控制的超级放款人进行放贷,将房产直接抵押至超级放款人名下;要么通过信托、银行通道进行放贷,将房产抵押至信托或者银行名下,平台投资人成为终极放款方,平台承担回购和兜底责任;要么对借款人资质进行初步审核,推介给银行、信托等金融机构进行最终审核放贷,房产抵押给银行、信托等金融机构,平台赚取利差和服务费并承担回购和担保责任。综上,互金平台在具体开展房抵贷业务的过程中,会根据平台自身经营实力、是否具备相关资质、投资方和合作方的要求,采取不同的业务模式。前期由于缺少监管,各种业务模式相当丰富和复杂。
4. 平台合规压力过大
2018年4月,互联网金融风险专项整治工作领导小组办公室下发《关于加大通过互联网开展资产管理业务整治力度及开展验收工作的通知》(下称《通知》),对互联网开展资产管理业务进行整治和验收。这意味着,未经授权许可,没有代销资质的互联网平台开展资产管理业务将被严查。《通知》尤其强调指出,对于网贷机构将互联网资产管理业务剥离出去,分立为不同实体的,应当将分离后的实体视为原网贷机构的组成部分,一并进行验收,承接互联网资管业务的实体未将存量业务压缩至零前,不得对相关网贷机构予以备案登记。2017年12月的《上海网络借贷信息中介机构合规审核与整改验收工作指引表》(即“整改验收指引表”168条)第73条明确规定,同一自然人在同一平台的借款余额不得超过20万元,同一法人或其他组织在同一平台的借款余额不得超过100万元。所有这些监管政策和意见指向均非常明确,互金平台为了顺利通过备案,对出借金额和出借主体不符合监管规定的房抵贷历史存量业务进行清理的压力非常大。
5. 楼市持续低迷
以上海为例,据易居研究院研究报告统计,2018年1季度,上海二手住宅共成交3.6万套,对比2017年的3.9万套,略有下降,且不到2016年的3成。今年一季度,上海新房市场成交规模为2006年有数据以来最低水平,二手房成交量则创下6年新低。就目前来看,接下来新房市场将有开发商积极推盘,预计成交量会有所复苏,但按照二手房周期性成交规律来看,在明年一季度之前,很难有明显回升。新房市场由于政策管控和限价等原因,购房人心理预期为“买到就算赚到”,有些项目销售较好。而上海目前部分二手房房价过高,性价比不高,购房者更倾向于买新房。在这种大的楼市环境下,以房抵贷业务为主营业务的互金平台的后端处置变现价格和变现周期均会遭遇比较大的考验。
二、投资互金房抵贷类不良债权应把握的尽调要点
互金平台的不良债权与银行金融机构的不良债权,无论从主体还是从业务模式而言,均有较大区别,在投前尽调时,要特别注意把握以下几点:
1. 全面尽调平台资质
2013年是互金平台开始野蛮生长的大元年,根据国家互联网金融风险分析技术平台的监测数据,截至2017年时,我国互联网金融平台一共有1.9万多家,从事房抵贷业务的互金平台也有数千家。在投资互金平台房抵贷不良债权之前,应该对互金平台从成立时间、有无金融或类金融牌照、股东背景、业务规模、有无行政处罚记录等维度进行全方位尽调。笔者建议,优先选择成立时间早、股东背景实力强、有开展相关业务资质、业务持续稳定增长、有一定的行业知名度和美誉度且无行政处罚记录的平台进行合作。
2. 审慎审查债权真实性
互金平台的债权与银行债权的最大区别在于是否具备放贷主体资质。在互金平台房抵贷业务中,互金平台从法律关系的定位上应定位为信息中介,真实的出借方为平台投资人。但在实务中,平台却往往扮演着信用中介的角色,既吃利差,又扮演着回购、兜底或者担保方的角色。互金平台的主体资质以及业务模式的复杂性决定了对互金平台债权的真实性审查难度要大大超过对银行债权的审查难度。加之对互金平台债权的转让仅是依据《合同法》的相关规定进行,政策并没有对其转让进行主体资质和转让流程上的规制,对互金平台债权的确权难度也远远超过银行债权。笔者建议,通过第三方平台转让互金债权并通过线上对债权转让合同进行存证确权是一条可以尝试的新鲜路径。
3. 审查辨别抵押权主体
如前文所述,互金平台在开展房抵贷业务时,对抵押权人的选择一种是平台指定的超级放款人,另一种是信托、银行等金融机构。作为投资人,在投资该类债权时,一定要仔细审查辨别抵押权人。由于金融机构的主体信用肯定比自然人要好,各种法律合同文本也比民间机构的健全和规范,且抵押权人为自然人的债权,一旦抵押权人发生意外,作为投资人,要兑现投资收益将会非常复杂,因此,笔者建议投资人优先选择抵押权人为金融机构的债权进行投资。
三、如何对互金房抵贷类不良债权进行投前估值
1. 抵押物本身的市场价值分析
抵押物本身的市场价值将很大程度上决定债权能否足额得到清偿。在评估抵押物的市场价值时,要参考同区位同户型的历史市场成交价进行评估,同时,还要综合考虑抵押物所在楼层、户型、装修、户口、有无租赁等因素进行加权评估。在房地产市场行较好时,可按上述评估价格的8折进行保守评估;在房地产市场行情较差时,可按上述评估价格的6-7折进行保守评估。
2. 债权溢价空间分析
在对债权溢价空间进行评估时,出让方给的债权本金折扣加上利息、罚息只是理论上的债权溢价空间。债权真实的溢价空间还要在评估抵押物是否足值、债权对应抵押物的前顺位抵押债权的债权金额、该笔债权有没有设定最高额抵押等因素的基础上,得出一个债权实际可回收金额,再用可回收金额减去购买债权的金额、回收债权的成本,方可计算出债权的溢价空间。
3. 债权处置变现难度分析
处置变现的难度归结到一个点即是处置变现的周期。而处置变现的周期取决于多种因素,如市场环境、债权对应抵押物的状态(空关还是租赁)、抵押物所处地段、处置团队选择、处置团队的处置技能高低和策略选择等。一个好的处置团队能够极大缩短处置周期,加速现金回流,使处置收益倍增。建议投资人在选择处置团队时要算处置周期的大账,不要算聘请处置团队费用的小账。
不良债权投资已从“买买买”时代正式买入“砍砍砍”时代,真正的特殊机会资产投资机会稍纵即逝,互金平台房抵贷不良债权的投资机会可能就在下半年,一场秃鹫盛宴即将盛大开启!


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